Содержание:
- Ценные бумаги и недвижимость – риски инвестирования
- Недвижимость и ценные бумаги – доходность и капитализация
- Недвижимость и ценные бумаги – скорость возврата средств
Купить недвижимость или ценные бумаги? Как сохранить и приумножить сбережения с их помощью? Какая у каждого из этих инструментов доходность и возможность генерировать пассивный доход, каковы потенциальные риски таких инвестиций?
Как оценить стратегии инвестирования по трем параметрам: риск, доходность, ликвидность.
Ответы на эти вопросы – в конспекте видео с Youtube-канала "Семейный бюджет".
Ценные бумаги и недвижимость – риски инвестирования
Для сравнения возьмем условный инвесткапитал в $200 000. Горизонт инвестирования – 15 лет.
Недвижимость – абсолютно понятный украинцам физический актив. До 2022 года многим казалось, что это наиболее гарантированный инвестиционный инструмент. С началом большой войны возможности повреждения, уничтожения или оккупации врагом территории, на которой размещается этот объект, сделали такие инвестиции в разы более рискованными.
Инвестиции в фондовый рынок тоже в определенной степени рискованны. Рынки довольно часто "падают". Поэтому считается, что более гарантированным является вклад в ETF-фонд, или же в государственные ценные бумаги, например – украинские облигации внутреннего госзайма (ОВГЗ) или казначейские облигации США.
ETF-фонд – Exchange Traded Fund – формируется на базе "корзины" акций различных компаний.
Читайте такжеГайд по инвестициям в ОВГЗ. Как начать и сколько можно заработать
Бесспорным преимуществом портфелей ETF-фондов является то, что они содержат акции тысяч компаний со всего мира. Таким образом, даже банкротство нескольких из них инвестор не почувствует критично.
Что касается казначейских облигаций США, то они имеют самый высокий кредитный рейтинг. Именно поэтому их принято считать менее рисковым активом.
Но инвесторы не покупают акции самостоятельно. Акциями или облигациями торгуют посредники – брокеры. Они работают в специализированных компаниях. Эти компании тоже могут обанкротиться. В этом случае следует понимать – в подавляющем большинстве инвесткомпаний ценные бумаги клиентов хранятся не у самого брокера, а в депозитарии.
В случае необходимости инвестор всегда может перевести ценные бумаги от одного брокера к другому. Также в США, например, дополнительно работает страхование инвестиций с покрытием до $500 000.
Недвижимость и ценные бумаги – доходность и капитализация
Относительно жилья, средняя доходность при сдаче квартиры в долгосрочную аренду в Киеве около 7%. Такие цифры озвучивают игроки рынка. Но это без учета сопутствующих расходов арендодателя.
Многие не учитывают амортизацию, или же так называемый фонд будущих обновлений и текущих ремонтов. А это не менее 10-15% от арендного дохода.
Теперь о налогах. В частности – налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор. Это 23% от суммы полученной аренды, если вы сдаете имущество как физическое лицо. Или 3-5% при заключении договора аренды как физическое лицо-предприниматель (ФЛП). Также есть ежегодный налог на недвижимость от страхования квартиры. Суммарно еще около 1,5–2% от полученного дохода.
Также при сдаче в аренду недвижимости следует учитывать расходы своего личного времени на управление, размещение объявлений, заселение, выселение и обслуживание собственных квадратных метров, контроль оплаты коммунальных услуг и текущие ремонты.
Таким образом, общий чистый доход от аренды квартиры с учетом всех сопутствующих расходов может составить даже около 5% годовых от стоимости жилья.
Теперь о капитализации стоимости недвижимости.
Если посмотреть на динамику изменения цены и стоимость однокомнатной квартиры в Киеве за последние 10 лет (по данным специализированного сайта ЛУН), увидим, что только довольно короткий временной интервал – 2018 и 2021 годы – показал определенную спекулятивную доходность. Долгосрочный ценовой тренд по стоимости квадратных метров в Украине все еще отрицательный.
Рассмотрим доходность классического инвестиционного портфеля по акциям и облигациям в пропорции 60 на 40.
Средняя историческая доходность такого портфеля за 50 лет составляет около 7% годовых. Но уже после уплаты всех налогов и курсовых разниц.
Хотя, опять же, при операциях с пополнением счета, покупкой и продажей, выводом средств на счет практически всегда нужно платить комиссию.
Читайте такжеRevolut в Украине. Как пользоваться и чего не стоит делать
Недвижимость и ценные бумаги – скорость возврата средств
Военные риски оказывают существенное влияние на рынок жилья. С началом войны цены просели, а спрос сократился, поэтому на сегодняшний день в Украине рынок недвижимости формирует покупатель.
Читайте такжеИнвестирование в жилую недвижимость. Десять главных рисков и преимуществ
Но даже в мирное время продажа квартиры – дело не одного дня и требует времени на подготовку объекта к продаже. Поиск покупателя, просмотры, согласование деталей сделки и даже, собственно, ее заключение занимают не менее недели.
Читайте такжеКак продать недвижимость в Украине из-за границы и получить деньги
Что касается ценных бумаг, то здесь возможность возврата своих средств в разы быстрее. Сейчас купить или продать по рыночной стоимости акции или облигации на момент сделки можно фактически в считанные минуты. А физическое получение денег на счета, даже если торги состоялись в США и нужно время на межбанковский SWIFT-перевод, будет длиться не более нескольких дней.
Но в любых инвестициях следует соблюдать правила "разных корзин". То есть полагаться только на ценные бумаги тоже не стоит. Отлично, когда это хорошо диверсифицированный портфель, включающий и недвижимость, и доходы с финансовых рынков.
